как сделать лайт мапы? чтобы свет был текстурой с тенями...

Движок то какой? Сделать можно как и в максе, так и в движке, многие сами считают.

движок не знаю какой, но пропросили сделать в максе

Render-RenderToTexture. для запекания развертка нужна. 

А вообще один запрос в ютуб даст все ответы